שירות ייעוץ קניית דירה ראשונה

מדריך אישי ללקיחת משכנתא בישראל

מי אני?

היי, אני איציק שיק, יועץ משכנתאות עם יותר מ-10 שנות ניסיון בשוק הנדל"ן והפיננסים בישראל. במהלך הקריירה שלי, עזרתי   למשפחות רבות לרכוש את ביתן הראשון וחסכתי ללקוחות שלי מעל 5 מיליון ש"ח במחזורי משכנתאות.

 אני מאמין בגישה הוליסטית לייעוץ משכנתאות, שמסתכלת על כל ההיבטים הכלכליים של הלקוח.

אני רוצה להדגיש נקודה קריטית: התכנון הפיננסי המקדים הוא המפתח להצלחה.

 לפני שאתם אפילו חושבים לפנות לבנק, חשוב שתשבו ותעשו עבודת הכנה מקיפה.

זכרו, משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח שתלווה אתכם שנים רבות.

 לכן, ההחלטה על לקיחת משכנתא צריכה להיות מבוססת על תכנון פיננסי מדוקדק. 

בואו נבחן יחד את המרכיבים החשובים:

1. 1. הערכת מצב פיננסי נוכחי:

   – בדקו את ההכנסות וההוצאות החודשיות שלכם.

   – חשבו על חסכונות והשקעות קיימות.

   – בחנו את היכולת שלכם לעמוד בהחזר חודשי קבוע לאורך זמן.

2. תכנון לעתיד:

   – האם צפויים שינויים בהכנסה? (קידום בעבודה, החלפת קריירה)

   – האם צפויות הוצאות גדולות? (ילדים, לימודים)

   – מה התוכניות שלכם ל-5, 10, 15 שנים קדימה?

3. הערכת סיכונים:

   – מה יקרה אם אחד מבני הזוג יאבד את מקום העבודה?

   – האם יש לכם רזרבות כספיות למקרי חירום?

רק אחרי שעניתם על השאלות האלה, אתם מוכנים לחשוב על תמהיל המשכנתא. וכאן אנחנו מגיעים לנקודה קריטית: תמהיל המשכנתא הוא אולי החלק החשוב ביותר בכל התהליך.

מה זה בעצם תמהיל משכנתא? 

זה השילוב של מסלולי ההלוואה השונים שיוצרים את המשכנתא שלכם. 

זה כמו מתכון – אם תשלבו את המרכיבים הנכונים, תקבלו תוצאה מעולה אם תטעו, זה יכול לעלות לכם ביוקר.

בואו נכיר את המסלולים העיקריים:

1. ריבית קבועה צמודה למדד:

   – הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה.

   – הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.

   – יתרון: יציבות בריבית.

   – חיסרון: אם המדד עולה, גם ההחזר החודשי עולה.

2. ריבית משתנה צמודה למדד:

   – הריבית משתנה כל כמה שנים (בדרך כלל 5).

   – הקרן צמודה למדד.

   – יתרון: לרוב מתחיל בריבית נמוכה יותר מהמסלול הקבוע.

   – חיסרון: חוסר ודאות לגבי גובה ההחזר בעתיד.

3. ריבית פריים:

   – הריבית משתנה בהתאם לריבית הפריים של בנק ישראל.

   – לא צמוד למדד.

   – יתרון: גמישות ואפשרות ליהנות מירידות ריבית.

   – חיסרון: חשיפה לעליות ריבית משמעותיות.

4. ריבית קבועה לא צמודה:

   – הריבית והקרן לא משתנות לאורך כל חיי ההלוואה.

   – יתרון: ודאות מוחלטת לגבי ההחזר החודשי.

   – חיסרון: בדרך כלל מתחיל בריבית גבוהה יותר.

5. מסלולי מט"ח (דולר/יורו):

   – ההלוואה ניתנת במטבע זר.

   – יתרון: לעתים ריביות נמוכות יותר.

   – חיסרון: חשיפה לתנודות בשער החליפין.

בנק ישראל קבע מספר הגבלות חשובות על מסלולי המשכנתאות בישראל, כדי להבטיח יציבות פיננסית ולמנוע מלקוחות לקחת סיכונים מיותרים.

 הנה ההגבלות העיקריות:

1. שיעור המימון המקסימלי:

   – ברכישת דירה ראשונה (ויחידה) – עד 75% משווי הדירה.

   – בהחלפת דירה קיימת (מכירת דירה קיימת וקניית דירה חדשה במקומה) – עד 70% משווי הדירה החדשה.

   – ברכישת דירה נוספת לצורך השקעה – עד 50% משווי הדירה הנוספת המיועדת להשקעה.

2. **תקופת ההלוואה:**

   – לא תאושר משכנתא (בכל אחד ממסלולי ההלוואה) לתקופה של יותר מ-30 שנים.

3. תמהיל המשכנתא:

   – לפחות 33% (שליש) מסכום המשכנתא הכולל חייב להילקח במסלול הלוואה בריבית קבועה.

   – לא ניתן לקחת יותר מ-66% (שני שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה בריבית משתנה.

4. הגבלת יחס החזר להלוואה (LTV – Loan To Value):

   – שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הפנויה של הלווה לא יעלה על 50%.

רוב הבנקים לא יתנו יותר מ40% יחס החזר חלק מהבנקים יגבילו זאת ל 35%.

דוגמה פשוטה להבנה:

משפחת גרין מעוניינת לרכוש דירה בעלות של 1,500,000 ש"ח ויש להם הון עצמי של 750,000 ש"ח.

 הם פונים לבנק למשכנתאות ומבקשים הלוואה של 750,000 ש"ח להשלמת הרכישה.

 הבנק יבחן את הבקשה, ואם יאשר אותה, הוא ירשום "משכנתא" על הנכס, כך שמשפחת גרין לא תוכל לבצע שינוי או למכור את הנכס בעתיד ללא אישורו.

עכשיו, איך בונים תמהיל נכון? זו אומנות בפני עצמה.

 הנה כמה עקרונות מנחים:

1. פיזור סיכונים: אל תשימו את כל הביצים בסל אחד, שלבו בין מסלולים שונים.
2. התאמה אישית: התמהיל צריך להתאים למצב הכלכלי שלכם ולתוכניות העתידיות.
3. גמישות: השאירו לעצמכם אפשרות לשינויים בעתיד.
4. חשיבה ארוכת טווח: אל תסתכלו רק על הריבית ההתחלתית, אלא על כל תקופת ההלוואה.

   תהליך פיננסי נכון לקבלת משכנתא

קבלת משכנתא היא לא רק עניין של "כמה כסף אתם צריכים". זהו תהליך שמחייב תכנון פיננסי מוקדם, הבנת הצרכים האישיים, והתאמה מיטבית של המסלול והבנק הנכון.

1. ניתוח פיננסי אישי:

   – לפני שאתם פונים לבנק, עליכם להבין מה ההון העצמי שלכם ומה היכולת הכלכלית שלכם להחזיר משכנתא על בסיס ההכנסות הפנויות. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך תוכלו להשיג תנאים טובים יותר ולהפחית את עלות ההלוואה הכוללת.

2. אישור עקרוני מהבנק:

   – לפני חתימה על חוזה רכישת דירה, בקשו מהבנק "אישור עקרוני למשכנתא". זהו אישור מוקדם המבטיח שהבנק מוכן לממן לכם חלק מהעסקה בתנאים מוגדרים.

3. בחירת הבנק וניהול משא ומתן:

   – בצעו סקר שוק ובקרו במספר בנקים. השוו את התנאים שהבנקים מציעים לכם – ריביות, עמלות, ותנאים נוספים. זכרו כי המשא ומתן מול הבנק הוא חלק קריטי בקבלת התנאים המיטביים.

4. בחירת תמהיל המשכנתא:

   זוהי הבחירה החשובה ביותר בתהליך. 

תמהיל נכון הוא שילוב אופטימלי של מסלולים שונים, כך שהוא יפזר את הסיכונים ולא יחשוף אתכם לעלויות גבוהות במידה והריביות או המדדים ישתנו. 

לדוגמה, שילוב של מסלול פריים עם מסלול ריבית קבועה לא צמודה יכול לתת גמישות וגם יציבות.

5. מתן בטחונות לבנק:

   – הבנק ידרוש בטחונות כמו רישום הנכס בטאבו, ביטוח חיים וביטוח נכס. 

הבטחונות נועדו להבטיח שהבנק יוכל לקבל את כספו בחזרה במקרה של אי החזר ההלוואה.

6. קבלת הכסף והשלמת הרכישה:

   – לאחר שהבנק מאשר את המשכנתא ואתם מסיימים את כל הבטחונות הנדרשים, הבנק יעביר את הכסף ישירות למוכר הנכס.

      חשיבות תמהיל המשכנתא

תמהיל המשכנתא הוא אחד המרכיבים הקריטיים ביותר בקבלת משכנתא.

זה לא רק על הריבית, אלא על האיזון בין הסיכון, העלות והיכולת הכלכלית שלכם.

תמהיל נכון יכול להגן עליכם מפני עליית ריביות, לשמור על גמישות ולהפחית את הסיכונים.

  הימנעות מריכוז סיכונים: חשוב לא "לשים את כל הביצים בסל אחד".

תמהיל הכולל מסלולים שונים מפזר את הסיכון ומקטין את התלות בריבית אחת או בהצמדה למדד מסוים.

  גמישות בשינויים: עם הזמן, ייתכן שתרצו למחזר את המשכנתא או לשנות מסלול.

 בחירת תמהיל נכון יכולה להקל על התהליך ולחסוך לכם עלויות.

– התאמה אישית: התמהיל צריך להתאים לצרכים ולמצב הפיננסי שלכם, וכן לשקול שינויים עתידיים אפשריים בהכנסות או בהוצאות.

לכן, כשבאים לבחור תמהיל משכנתא, כדאי להקדיש לכך מחשבה מעמיקה ולעבוד עם יועץ משכנתאות מנוסה שידע לבנות עבורכם את התמהיל המתאים ביותר.

זכרו, אני תמיד כאן לעזור לכם בכל שלב בדרך.

 עם תכנון נכון ותמהיל מתאים, נוכל להפוך את החלום של דירה משלכם למציאות, בצורה אחראית וחכמה.

איציק שיק 0525860734