- איך אוכל לממן את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה?
אני מבין שאחד האתגרים הגדולים ביותר עבור זוגות צעירים הוא ההון העצמי.
אבל אל תיתנו לזה לעצור אתכם – יש פתרונות, ואני כאן כדי לעזור לכם למצוא אותם.
ראשית, חשוב שתדעו שיש אפשרויות גם עם הון עצמי נמוך, למשל:
משכנתא עד 90% מימון במקרים מסוימים (מחיר למשתכן).
שילוב של הלוואות משלימות.
ניצול של תוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן" או "דירה במחיר מופחת".
שימוש בערבים להגדלת כושר ההחזר.
יתרה מזאת, אני יכול לעזור לכם לבנות תוכנית לצבירת הון עצמי בצורה חכמה ומהירה.
לפעמים, אפילו דחייה קצרה של כמה חודשים יכולה לעשות הבדל משמעותי.
הניסיון שלי מאפשר לי לזהות מקורות להון עצמי שאולי לא חשבתם עליהם – מתנות מהורים, מימוש של חסכונות או השקעות.
זכרו, המטרה שלי היא למצוא את הפתרון הטוב ביותר עבורכם.
גם אם ההון העצמי שלכם מוגבל, אני אעשה כל מה שביכולתי למצוא את הדרך להגשים את החלום שלכם לדירה משלכם.
2. מהו הסכום המקסימלי שאוכל לקבל כמשכנתא?
הסכום המקסימלי תלוי בכמה גורמים עיקריים:
שווי הנכס: בנק ישראל קבע כי ברכישת דירה ראשונה, ניתן לקבל עד 75% משווי הנכס. כלומר, אם הדירה עולה מיליון שקלים, תוכל לקבל עד 750,000 ש"ח כמשכנתא.
הכנסות חודשיות: הבנקים יבדקו את ההכנסות שלך ואת יחס ההחזר המקסימלי (לרוב עד 30%-40% מההכנסה הפנויה שלך).
דירוג אשראי: דירוג אשראי טוב יגדיל את הסיכוי שלך לקבל משכנתא גבוהה יותר בתנאים טובים.
הבנק יבחן את כל הגורמים הללו ויחליט על גובה המשכנתא בהתאם ליכולת ההחזר שלך.
בנוסף להון העצמי, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, ועמלות תיווך.
בתור יועץ משכנתאות מנוסה, אני יכול לעזור לכם לחשב במדויק את הסכום שתצטרכו, תוך התחשבות בכל הפרמטרים הרלוונטיים למצבכם האישי.
המטרה שלי היא לוודא שאתם מוכנים פיננסית לרכישה ושיש לכם תמונה מלאה של כל העלויות הכרוכות בכך.
3. האם אני זכאי להטבות מס ברכישת דירה ראשונה?
כן, כרוכש דירה ראשונה יש הטבות מס רבות שיכולות לעזור לך לחסוך:
מס רכישה מופחת: רוכשי דירה ראשונה נהנים ממדרגות מס רכישה נמוכות יותר או פטור חלקי.
שיעור ההטבה ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ₪
על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, (מעודכן החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025).
על החלק שנותר עד לסכום שוויה של הדירה (ועד 2,500,000 ₪), ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% משווי אותו חלק.
מענקים והקלות אחרות: ייתכן שיש תוכניות שמציעות סיוע נוסף, במיוחד באזורים בפריפריה.
מהי הריבית הממוצעת על משכנתאות כיום?
נכון לתאריך 23.10.24
ריבית משכנתא ממוצעת היום
ריבית משכנתא ממוצעת לא צמודה עומדת היום על 5.08% .
ריבית משכנתא ממוצעת צמודה עומדת היום על 3.49% .
4.92%-4.96%ריבית משכנתא ממוצעת לא צמודה למעל 20 שנה עומדת היום על .
3.58%-3.69 ריבית משכנתא ממוצעת צמודה למעל 20 שנה עומדת היום על .
4. כמה זמן ייקח לי להחזיר את המשכנתא?
תקופת ההחזר משתנה ויכולה להיות בין 10 ל-30 שנים.
משך ההחזר תלוי ביכולת הכלכלית שלך, בגובה ההלוואה ובתמהיל המסלולים שבחרת.
זוהי החלטה קריטית, שכן משכנתא ארוכה יותר תקטין את התשלומים החודשיים אך תייקר את סך ההלוואה.
5. האם כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה או משתנה?
זו שאלה מצוינת, ואין לה תשובה אחת נכונה לכולם.
הבחירה בין ריבית קבועה למשתנה תלויה במספר גורמים:
יציבות מול גמישות: ריבית קבועה מספקת יציבות וודאות, בעוד ריבית משתנה יכולה להציע גמישות וסיכוי לריבית נמוכה יותר.
תחזיות כלכליות: אם צפויה עלייה בריבית במשק, ריבית קבועה עשויה להיות עדיפה, ולהפך.
תקופת ההלוואה: לטווח ארוך, ריבית קבועה יכולה לספק ביטחון, בעוד לטווח קצר, ריבית משתנה עשויה להיות כדאית יותר.
תיאבון לסיכון: ריבית משתנה מתאימה למי שמוכן לקחת סיכון מסוים בתמורה לפוטנציאל חיסכון.
גמישות פיננסית: ריבית משתנה יכולה להיות טובה למי שמתכנן לפרוע את ההלוואה מוקדם.
בפועל, אני בדרך כלל ממליץ על תמהיל שמשלב בין השניים.
זה מאפשר ליהנות מהיתרונות של שתי האפשרויות תוך פיזור הסיכון.
נשב יחד, נבחן את המצב הכלכלי שלכם, את התוכניות העתידיות ואת התחזיות בשוק, ונבנה תמהיל שמתאים בדיוק לצרכים ולמטרות שלכם.
6. מהם התנאים לקבלת משכנתא?
הבנק בודק כמה פרמטרים עיקריים:
הון עצמי: לפחות 25% מערך הנכס.
הכנסות קבועות: הבנק דורש הכנסות יציבות, ובודק שלא יותר מ-30%-40% מההכנסה הפנויה יוקצו להחזר המשכנתא.
לדוגמה: אם הכנסתך היא 15,000 ש"ח בחודש, תוכל להחזיר עד כ-6,000 ש"ח בחודש.
דירוג אשראי: דירוג אשראי תקין חיוני לאישור המשכנתא.
חשוב לבדוק שאין לך צ'קים חוזרים או בעיות בהיסטוריית האשראי.
7. איך אדע אם אני יכול להרשות לעצמי לקנות דירה?
זו שאלה מצוינת וחשובה מאוד, התשובה תלויה במספר גורמים, כולל גובה המשכורת שלכם, החסכונות שצברתם, ההוצאות השוטפות שלכם, ומחירי הדירות באזור שאתם מעוניינים בו.
בתור יועץ משכנתאות, אני מבצע ניתוח מקיף של המצב הפיננסי שלכם.
אנחנו בוחנים יחד את ההכנסות, ההוצאות, החסכונות והתחייבויות אחרות שיש לכם.
המטרה שלי היא לא רק לבדוק אם אתם יכולים לקנות דירה, אלא גם לוודא שאתם יכולים לעשות זאת בצורה אחראית ומבלי לסכן את היציבות הפיננסית שלכם.
אני מאמין שכל אחד צריך לחיות בנוחות ובביטחון כלכלי.
לכן, אם נגיע למסקנה שרכישת דירה אינה מתאימה כרגע, נעבוד יחד על תכנית לחיסכון והגדלת ההכנסות, כדי שבעתיד תוכלו להגשים את החלום שלכם.
8. מהו התהליך של רכישת דירה מקבלן?
רכישת דירה מקבלן כוללת:
חתימת הסכם מכר: עם הקבלן.
חשוב לוודא שכל הפרטים נכללים בחוזה, כולל מועד המסירה ושדרוגים אפשריים.
ליווי בנקאי: ברוב המקרים, קבלן יציע ליווי בנקאי לפרויקט שמסייע בקבלת משכנתא בתנאים מועדפים.
אני ממליץ לקנות דירה מקבלן רק כאשר יש ערבות חוק מכר.
אחד מהמושגים המוכרים בענף הנדל"ן הוא ערבות חוק מכר.
מדובר על שמירת זכויות רוכשי הדירות והבתים.
למעשה זוהי ערבות בנקאית אשר ניתנת מטעם הקבלן או היזם אשר מהווה ביטוח לכספם של הרוכשים.
ערבות זו למעשה, ניתנת ע"פ חוק המכר ( הבטחת השקעות של רוכשי הדירות) וכל יזם או קבלן,
מחויב למסור ערבות זו לרוכש הנכס שהוא תנאי לקבלת למעלה מ-7% מהתמורה על הנכס.
היזם יצטרך למסור ערבות מכר בגובה שווי הנכס.
יש לציין בנוסף, כי ישנה הצמדה על ערבות זו שהיא בכפוף לתשומת מדד הבנייה.
הגנה מפני פשיטות רגל של קבלנים
מי אינו זוכר פרשות של קבלנים ויזמים שקיבלו תמורה על דירות חדשות,
ולפתע באמצע הבנייה פשטו את הרגל והרוכשים נשארו גם ללא כסף וגם ללא קורת גג?
אם היו עומדים על כך בתוקף או יודעים מהי ערבות חוק מכר, הם היו מוגנים.
אנשים שהקפידו על ערבות זו יקבלו הגנה מיטבית וכך במקרה של פשיטת רגל של היזם או החברה הקבלנית,
הם עדיין יקבלו את דירתם או את התשלומים ששילמו עבורה.
חשוב לציין, כי ערבות זו, אינה מסייעת במקרים של עיכוב במסירת הדירה, הפרות בחוזה המכר וכדומה.
בימים אלו יש סיכון רב שקבלנים יפשטו רגל לכן אני ממליץ לא להיכנס לעסקה ללא ערבות זאת,
וכמובן לא לחתום על כלום ללא התייעצות עם עורך דין שמתמחה במקרקעין על מנת שיבדוק את החוזה על כל המשמעויות.
9. האם כדאי לקנות דירה יד שנייה או חדשה מקבלן?
הבחירה בין דירה יד שנייה לבין דירה חדשה מקבלן תלויה בצרכים, בתקציב ובמטרות שלך.
לכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות, וההחלטה תלויה במאפיינים החשובים לך.
יתרונות של דירה חדשה מקבלן:
סטנדרט בנייה גבוה: דירות מקבלן נבנות לפי תקני הבנייה העדכניים ביותר, ולכן תיהנה מבנייה מודרנית ואיכותית.
לדוגמה: דירה חדשה לרוב כוללת חלונות מבודדים, חיפוי חיצוני מתקדם ומערכות חשמל ותשתיות עדכניות.
תכנון מותאם אישית: בדירות מקבלן יש לעיתים אפשרות לשנות תכניות, לבחור חומרים ולעצב את הדירה לפי הצרכים והטעם האישי שלך.
ערבות חוק המכר: במקרים של דירה מקבלן, החוק מחייב את הקבלן לתת ערבות בנקאית על כל תשלום שתבצע, כך שאתה מוגן במקרה של קריסת הקבלן או בעיות אחרות בפרויקט.
חסרונות של דירה חדשה מקבלן:
זמן המתנה: בדרך כלל, דירה חדשה מקבלן לא תהיה מוכנה באופן מיידי, כך שייתכן שתצטרך להמתין כמה חודשים או אפילו שנים עד שתוכל לעבור אליה.
עלויות נוספות: רכישת דירה מקבלן כוללת לעיתים הוצאות נוספות על שדרוגים, כמו מטבח, ריצוף, ותוספות נוספות שלא נכללות במחיר הבסיסי.
יתרונות של דירה יד שנייה:
מעבר מיידי: אחד היתרונות המרכזיים ברכישת דירה יד שנייה הוא האפשרות לעבור לדירה מיידית לאחר התשלום וסיום ההליכים.
מיקום: דירות יד שנייה נמצאות בדרך כלל בשכונות וותיקות ומבוססות,
שבהן תשתיות ומתקנים ציבוריים כבר קיימים ומסודרים (בתי ספר, גני ילדים, פארקים).
מחיר: לעיתים דירות יד שנייה יהיו זולות יותר מדירות חדשות, במיוחד אם הן מצריכות שיפוץ קטן.
חסרונות של דירה יד שנייה:
שיפוץ: ייתכן שתצטרך להשקיע כסף נוסף בשיפוץ כדי להביא את הדירה לסטנדרט מודרני או להתאמה לצרכים שלך.
תחזוקה: דירה ישנה יכולה לדרוש תחזוקה רבה יותר, במיוחד בתחומים כמו אינסטלציה, חשמל, וחיפויים.
10. מהם הצעדים הראשונים שעליי לנקוט בתהליך רכישת דירה?
רכישת דירה היא תהליך מורכב שמתחיל בתכנון מקדים ונגמר בחתימה על חוזה מול הקבלן או המוכר.
להלן הצעדים העיקריים שעליך לבצע:
בדיקת יכולת כלכלית: לפני שתתחיל לחפש דירה, חשוב שתבין מהו התקציב שלך ומה גובה ההחזר החודשי שאתה יכול לעמוד בו.
קבלת אישור עקרוני מהבנק: כדי להבטיח שאתה אכן זכאי לקבל משכנתא, פנה לבנק לקבלת אישור עקרוני.
זהו אישור מקדים שהבנק מעניק לך, המאפשר לדעת מהו גובה ההלוואה שתוכל לקבל.
חיפוש נכס: אחרי שהבנת את התקציב שלך, התחל לחפש דירה שמתאימה לך מבחינת גודל, מיקום ותנאים נוספים. שים לב גם לתשתיות הסביבתיות כגון גני ילדים, תחבורה ציבורית וכדומה.
חתימה על הסכם מכר: לאחר שמצאת דירה שמתאימה לך, יש לחתום על הסכם המכר עם המוכר או הקבלן, כאשר יש להיעזר בעורך דין שילווה את העסקה.
11. איך אוכל לשפר את דירוג האשראי שלי לפני בקשת משכנתא?
דירוג אשראי גבוה הוא גורם מכריע בקבלת משכנתא בתנאים טובים.
הנה מספר צעדים שתוכל לנקוט כדי לשפר את הדירוג שלך:
תשלום בזמן של כל החובות: שמור על תשלומים סדירים עבור חשבונות, הלוואות, וצ'קים.
צ'ק שחוזר או הוראת קבע שלא כובדה עלולים לפגוע בדירוג שלך.
צמצום חובות קיימים: אם יש לך הלוואות נוספות או חובות אחרים, שקול להקטין אותם לפני בקשת המשכנתא.
מעקב אחרי הדירוג: עקוב אחרי דירוג האשראי שלך דרך דוחות אשראי שניתן להזמין מהבנקים או מהשירותים החיצוניים. כך תוכל לוודא שאין טעויות בדוח.
12. מהם המסמכים הנדרשים לבקשת משכנתא?
בכדי לקבל משכנתא מהבנק, תצטרך להציג מסמכים שמעידים על מצבך הכלכלי ועל הנכס.
המסמכים כוללים:
תעודת זהות וספח: תעודות זהות של כל הלווים.
תלושי שכר: עבור שכירים, תידרש להציג את שלושת תלושי השכר האחרונים, לעצמאים יש להציג דוחות רווח והפסד ותשלומים לביטוח הלאומי.
תדפיסי בנק: תדפיסי חשבון בנק משלושת החודשים האחרונים, שמראים הכנסות והוצאות.
מסמכי הנכס: עבור הנכס שאתה מעוניין לרכוש, יש להציג נסח טאבו, אישור זכויות או כל מסמך אחר המעיד על הבעלות של המוכר.
13. האם יש תוכניות ממשלתיות לסיוע ברכישת דירה ראשונה?
כן, בישראל קיימות מספר תוכניות שמטרתן לסייע לרוכשי דירה ראשונה:
מחיר למשתכן: תוכנית ממשלתית שמטרתה לסייע לזוגות צעירים ברכישת דירה במחירים נמוכים ממחיר השוק. בתוכנית זו, הזוכים בהגרלה זכאים לרכוש דירה במחיר מופחת באזורים נבחרים בארץ.
תוכניות סיוע בפריפריה: המדינה מציעה לעיתים מענקים וסיוע נוסף לרוכשי דירות באזורים בפריפריה. תוכניות אלו כוללות מענקים כספיים או הלוואות בתנאים מועדפים.
סבסוד משכנתא בפריפריה: המדינה מציעה לעיתים סיוע במימון הריבית לאוכלוסיות הזכאיות באזורים מסוימים, מה שמאפשר להם לשלם פחות על הריבית למשך מספר שנים.
הלוואות זכאות: מדובר בהלוואות המוענקות לזכאים על פי קריטריונים שונים (ותק בנישואין, ילדים, שירות צבאי או לאומי). הלוואות אלו ניתנות בתנאים נוחים ונועדו לסייע בהפחתת גובה המשכנתא.
14.מהי העלות הכוללת של רכישת דירה, כולל מסים ועלויות נלוות?
רכישת דירה כוללת הרבה יותר מאשר מחיר הנכס בלבד, יש לקחת בחשבון מספר עלויות נלוות שיכולות להצטבר לסכום משמעותי.
מס רכישה: כל רוכש דירה משלם מס רכישה.
עבור רוכשי דירה ראשונה, יש פטור חלקי על הסכום הראשון 1,978,745 מיליון ₪ לא ישלמו מס כלל, מעל סכום זה, יש מדרגות מס רכישה משתנות.
שכר טרחת עורך דין: יש לשכור שירותיו של עורך דין שמתמחה בנדל"ן כדי ללוות את התהליך המשפטי של רכישת הנכס.
שכר הטרחה נע בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הנכס.
הוצאות שמאות: יש צורך להעסיק שמאי מקרקעין כדי להעריך את שווי הנכס לצורך קבלת משכנתא.
עלות שמאות נעה בדרך כלל בין 1,500 ש"ח ל-3,000 ש"ח.
עמלת פתיחת תיק משכנתא: הבנק גובה עמלה של כ-0.25% מסכום המשכנתא בגין פתיחת תיק משכנתא (ניתן לנהל משא ומתן על סכום זה, בנקים רבים נותנים הנחה משמעותית עד ביטול כל התשלום).
ביטוחי משכנתא: הבנקים מחייבים אותך לבצע ביטוח חיים וביטוח מבנה למשכנתא. עלויות הביטוח משתנות בהתאם לגילך ולמצבך הבריאותי.
עלויות שיפוץ או התאמות: אם הדירה שרכשת צריכה שיפוצים או התאמות, יש לקחת בחשבון עלות נוספת של עבודות שיפוץ.
הובלה: אל תשכח להוסיף את עלות ההובלה ושירותים נלווים כמו ניקיון או ארגון מחדש של הדירה.
15. איך אוכל להשוות בין הצעות משכנתא מבנקים שונים?
השוואת הצעות משכנתא היא שלב קריטי בתהליך, ויכולה לחסוך לך עשרות אלפי שקלים לאורך השנים.
הנה כיצד לעשות זאת נכון:
פנה למספר בנקים: אל תסתפק בהצעה הראשונה שתקבל.
פנה לפחות לשלושה בנקים שונים כדי לקבל הצעות למשכנתא.
בקש הצעות עבור אותם מסלולי משכנתא בכל בנק כך שההשוואה תהיה אמינה.
השווה בין המסלולים: חשוב לבחון את המסלולים השונים שהבנקים מציעים לך, כולל מסלול ריבית קבועה, מסלול ריבית משתנה, מסלול פריים וכדומה.
בחן את הריביות: ההבדל של עשיריות אחוז בריבית יכול לייצר הבדל גדול בסך העלות של המשכנתא לאורך זמן.
למשל, ריבית של 3.2% לעומת 3.5% יכולה לחסוך לך עשרות אלפי שקלים.
הסתכל על תנאי הפרעון המוקדם: במקרים שבהם תרצה למחזר את המשכנתא או לפרוע חלק ממנה לפני הזמן, יש חשיבות גדולה לתנאים של הפירעון המוקדם. בדוק אם יש עמלה גבוהה על פירעון מוקדם במסלולים מסוימים.
עמלות נוספות: אל תשכח להשוות בין עמלות פתיחת תיק, עמלות רישום והוצאות אחרות שהבנקים גובים.
השתמש ביועץ משכנתאות: יועץ משכנתאות מקצועי יכול לעזור לך לנהל משא ומתן מול הבנקים ולקבל את התנאים הטובים ביותר.
החלק הקריטי ביותר הוא בניית התמהיל המתאים לך, כאשר צריך לחשוב לפחות 5 שנים קדימה ולתכנן את המשכנתא בהתאם.
תמהיל מותאם לכל אחד באופן אישי ובהתאם לנסיבות האישיות שלו, לכן לקרוא באינטרנט על תמהיל מומלץ הוא מהלך לא נכון , תמהיל תמיד צריך לבנות אותו אישי לך , כל משכנתא שונה מאחרת כמו שכל אחד מאיתנו נסיבות החיים שלו שונות.
16. מהי המשמעות של מסלולי משכנתא שונים?
כל מסלול משכנתא מגיע עם יתרונות וחסרונות, ולכל אחד מהם השפעה שונה על גובה ההחזר החודשי, הסיכונים והחיסכון הכולל שלך.
ריבית קבועה צמודה למדד: במסלול זה, הריבית נשארת קבועה לאורך כל תקופת המשכנתא, אך ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן.
המשמעות היא שההחזר החודשי שלך יעלה אם המדד יעלה, אך לפחות הריבית לא תשתנה.
יתרון: יציבות בריבית.
חיסרון: עליית ההחזר החודשי עקב עליית המדד.
חיסרון משמעותי במסלול צמוד מדד הוא שהקרן עצמה מוצמדת למדד.
כאשר המדד עולה, התשלומים החודשיים שלנו אמנם נמשכים, אך במקרים רבים הם בקושי מכסים את הפרשי ההצמדה, וכך הקרן כמעט ולא יורדת.
המשמעות היא שככל שמתקרבים לסוף תקופת ההלוואה, התשלומים החודשיים עלולים לזנק בצורה חדה כדי להספיק לכסות את יתרת הקרן.
לכן, יש שתי המלצות עיקריות:
להימנע מלקיחת הלוואה צמודת מדד לטווח ארוך
אם כבר לקחתם הלוואה כזו, כדאי לתכנן מראש אפשרות למחזור או סגירה מוקדמת של ההלוואה בעתיד.
ריבית קבועה לא צמודה: במסלול זה, גם הריבית וגם הקרן לא משתנות לאורך כל תקופת המשכנתא, כך שההחזר החודשי שלך נשאר קבוע לאורך כל התקופה.
יתרון: ודאות מוחלטת לגבי ההחזר החודשי.
חיסרון: בדרך כלל ריבית ההתחלה גבוהה יותר מאשר במסלולים משתנים.
ריבית משתנה צמודה למדד: במסלול זה הריבית משתנה אחת לכמה שנים, אך הקרן צמודה למדד. זה אומר שההחזרים יכולים לעלות או לרדת בהתאם לשינויים בריבית, אך גם המדד משפיע עליהם.
יתרון: ריבית התחלתית נמוכה יותר.
חיסרון: חוסר יציבות – ההחזרים החודשיים יכולים לעלות משמעותית אם הריבית תעלה או אם המדד יעלה.
ריבית פריים: זהו מסלול שבו הריבית משתנה לפי ריבית הפריים של בנק ישראל, שאותה קובעים אחת לתקופה. הריבית במסלול זה יכולה לרדת או לעלות בהתאם לשינויים במשק.
יתרון: ריבית התחלתית נמוכה יותר, ויכולת ליהנות מירידת ריביות במשק.
חיסרון: עלול להיות תנודתי מאוד אם ריבית הפריים עולה.
ריבית משתנה לא צמודה: במסלול זה הריבית משתנה אחת לכמה שנים, אך הקרן לא צמודה למדד. המשמעות היא שההחזר החודשי יכול להשתנות עקב שינויים בריבית, אך לפחות הוא אינו מושפע מהמדד.
יתרון: מסלול שמשלב גמישות עם הגנה מפני עליית מדד.
חיסרון: עדיין יש חשש מעלייה חדה בריבית.
מסלולי מט"ח (מטבע חוץ): מסלול שבו ההלוואה צמודה למטבע חוץ (כגון דולר או יורו). הריבית במסלול זה נוטה להיות נמוכה יותר, אך ההחזר החודשי מושפע משינויים בשערי המטבע.
יתרון: ריבית נמוכה יותר ברוב המקרים.
חיסרון: חשיפה לסיכון תנודות בשערי מטבע, שיכולה לגרום לעלייה בלתי צפויה בהחזרים.
17. האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות?
השקעה בייעוץ משכנתאות פרטי היא אחת ההחלטות החכמות ביותר שתוכלו לקבל בתהליך רכישת הדירה.
העלות נעה בדרך כלל בין 3,000 ל-8,000 ש"ח, תלוי במורכבות המקרה ובהיקף השירות.
אבל בואו נדבר על השווי האמיתי: בממוצע, אני חוסך ללקוחותיי עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
זה יכול להגיע למאות אלפי שקלים במקרים מסוימים.
מעבר לחיסכון הכספי, אתם מקבלים שקט נפשי, ליווי מקצועי, וביטחון שאתם מקבלים את העסקה הטובה ביותר עבורכם.
חשבו על זה כך: אתם עומדים לקחת הלוואה של מאות אלפי או אפילו מיליוני שקלים.
השקעה של כמה אלפי שקלים כדי להבטיח שאתם עושים את זה נכון היא פשוט הגיונית.
זו לא הוצאה, זו השקעה אתם בהחלט יכולים ללכת ישירות לבנק, אבל חשוב שתבינו את ההבדל.
כשאתם הולכים לבנק, אתם מקבלים את מה שהבנק רוצה למכור לכם.
כשאתם באים אליי, אתם מקבלים מישהו שעובד בשבילכם ורק בשבילכם.
אני לא מייצג בנק אחד, אלא בודק את כל האפשרויות בשוק.
יש לי גישה למידע ולהצעות שלא תקבלו בסניף הבנק הרגיל.
אני יודע איך להשיג את הריביות הטובות ביותר ואיך לבנות תמהיל משכנתא שמתאים בדיוק לצרכים ולתוכניות שלכם.
יותר מזה, אני מזהה ומטפל במוקשים פוטנציאליים לפני שהם הופכים לבעיות.
זה יכול להיות הבדל בין לקבל או לא לקבל משכנתא, או בין לקבל משכנתא טובה למשכנתא מעולה.
זכרו: הבנק הוא עסק שרוצה להרוויח.
אני כאן כדי להבטיח שאתם מקבלים את העסקה הטובה ביותר עבורכם, לא עבור הבנק, האינטרס היחיד שלי הוא אתם והמטרה שלי שתקבלו משכנתא בתנאים הטובים ביותר שנוכל להשיג עבורכם.
18. מה קורה אם אני מאבד את מקום העבודה שלי במהלך תקופת המשכנתא?
זו דאגה מובנת וחשובה, אובדן עבודה הוא אחד הסיכונים הפיננסיים שאנחנו לוקחים בחשבון כשמתכננים משכנתא.
הנה כמה נקודות חשובות:
תכנון מראש: כשאנחנו בונים את תמהיל המשכנתא שלכם, אנחנו מתכננים רזרבה כלכלית למקרים כאלה.
זה יכול לכלול בחירת מסלולים עם גמישות בתשלומים.
ביטוח אובדן כושר עבודה: אני תמיד ממליץ לשקול ביטוח כזה.
הוא יכול לספק הגנה חשובה במקרה של אובדן הכנסה.
קרן חירום: נעבוד יחד על תכנון קרן חירום שתוכל לכסות את ההחזרים לתקופה מסוימת.
פנייה לבנק: במקרה של אובדן עבודה, ניתן לפנות לבנק ולבקש הקלות זמניות, כמו דחיית תשלומים או הקטנת ההחזר החודשי.
מחזור משכנתא: לפעמים, מחזור המשכנתא יכול להיות פתרון טוב להקטנת ההחזרים החודשיים.
חשוב לזכור: אני כאן לא רק בזמן לקיחת המשכנתא, אלא גם אחר כך, אם חלילה מתרחש מצב כזה, פנו אליי מיד ונעבוד יחד על מציאת הפתרון הטוב ביותר.
19. האם אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי?
לרוב, לא ניתן לקחת משכנתא ללא הון עצמי.
החוק בישראל מחייב מינימום של 25% הון עצמי לרכישת דירה ראשונה.
עם זאת, יש כמה דרכים שבהן תוכל להתמודד עם האתגר הזה:
הלוואה משלימה: ניתן לקחת הלוואה משלימה מגורמים חוץ בנקאיים או מבנקים כדי להשלים את ההון העצמי החסר.
שים לב, יש לקחת בחשבון את ההחזרים על ההלוואה הנוספת ואת השפעתם על היכולת הכלכלית שלך להחזיר גם את המשכנתא.
דוגמה: משפחת כהן השלימה את ההון העצמי באמצעות הלוואה אישית מהבנק שלהם בגובה 150,000 ש"ח, אך הבנק וידא שיכולת ההחזר שלהם מאפשרת להם לעמוד גם במשכנתא וגם בהלוואה.
סיוע ממשפחתך: ניתן לפנות להורים או קרובים אחרים לקבלת עזרה בהון העצמי. זה יכול להיות דרך מענק או הלוואה ללא ריבית.
תוכניות ממשלתיות: חלק מהתוכניות הממשלתיות, כמו "מחיר למשתכן", מאפשרות רכישת דירה במחיר נמוך מהשוק, מה שמקטין את הצורך בהון עצמי גבוה.
20. איך אנחנו יכולים להתכונן כלכלית לקראת רכישת הדירה והמשכנתא?
התכנון הכלכלי לקראת רכישת דירה ולקיחת משכנתא הוא צעד קריטי, ואני שמח שאתם חושבים על זה.
הנה כמה צעדים חשובים שאני ממליץ לנקוט:
בניית הון עצמי: התחילו לחסוך באופן קבוע, אפילו סכומים קטנים מצטברים עם הזמן.
שיפור דירוג אשראי: שלמו חשבונות בזמן והימנעו מיצירת חובות מיותרים.
בדיקת הוצאות: ערכו מעקב אחר ההוצאות שלכם וזהו תחומים בהם ניתן לחסוך.
הגדלת הכנסות: שקלו דרכים להגדיל את ההכנסה, כמו עבודה נוספת או קידום בעבודה.
למידה והבנה: למדו על תהליך רכישת דירה ולקיחת משכנתא. ידע הוא כוח!
בדיקת זכאויות: בררו אם אתם זכאים להטבות או מענקים ממשלתיים.
תכנון לטווח ארוך: חשבו על ההוצאות הנלוות לאחזקת דירה ותכננו בהתאם.
כחלק מהשירות שלי, אני אלווה אתכם בתהליך הזה, אעזור לכם לבנות תכנית פיננסית מותאמת אישית, ואתן לכם כלים להגיע מוכנים יותר לתהליך רכישת הדירה.
21. מה הם הדברים שאנשים בדרך כלל מתחרטים עליהם אחרי לקיחת משכנתא ואיך נוכל להימנע מהם?
זו שאלה מצוינת שמראה שאתם חושבים קדימה.
מניסיוני, הנה כמה דברים שאנשים לפעמים מתחרטים עליהם, ואיך אני עוזר ללקוחות שלי להימנע מהם:
לקיחת משכנתא גבוהה מדי:
איך נמנע: נבנה תכנית פיננסית מאוזנת שמתחשבת בכל ההוצאות שלכם, לא רק במשכנתא.
בחירת מסלול לא מתאים:
איך נמנע: נעשה ניתוח מעמיק של הצרכים שלכם ונבחר תמהיל שמתאים לטווח הקצר והארוך.
אי-הבנה של תנאי ההלוואה:
איך נמנע: אסביר לכם בצורה ברורה כל סעיף בחוזה ואוודא שאתם מבינים את כל ההשלכות.
אי-לקיחה בחשבון של הוצאות נלוות:
איך נמנע: נכין תקציב מפורט שכולל את כל ההוצאות הקשורות לבעלות על דירה.
אי-ניצול הטבות ומענקים:
איך נמנע: נבדוק ביחד את כל ההטבות והמענקים שאתם זכאים להם ונוודא שאתם מנצלים אותם.
חוסר גמישות בתנאי ההלוואה:
איך נמנע: נתכנן מראש אפשרויות לשינויים עתידיים, כמו אפשרות למחזור או שינוי מסלול.
קניית דירה לא מתאימה:
איך נמנע: נדבר על הצרכים שלכם לטווח ארוך ונוודא שהמשכנתא מתאימה לסוג הנכס שאתם באמת צריכים.
זכרו, המטרה שלי היא לא רק לעזור לכם לקבל משכנתא, אלא להבטיח שאתם מרוצים מההחלטה שלכם לאורך זמן.
אני כאן כדי לענות על כל השאלות שלכם, להסביר כל פרט, ולוודא שאתם מקבלים החלטה מושכלת שתשרת אתכם היטב בעתיד.